離婚時の不動産売却ガイド

離婚が決まったとき、最も大きな問題の一つが不動産の扱いです。「住宅ローンが残っている」「共有名義になっている」「どちらが住み続けるか」など、複雑な問題が絡み合います。この記事では、離婚時の不動産売却に関する基本知識から具体的な手順、注意点までを網羅的に解説します。

離婚時の不動産はどうなる？財産分与の基本

婚姻中に取得した不動産は、名義に関わらず「共有財産」として財産分与の対象になります。財産分与の割合は原則として2分の1ずつです。

不動産の財産分与の方法

• 売却して現金を分ける — 最もシンプルで公平な方法。売却代金からローン残債を差し引いた額を折半する
• 一方が住み続け、もう一方に代償金を支払う — 住み続ける側が不動産の評価額の半分を現金で支払う
• 一方が住み続け、名義変更する — ローンの借り換え・名義変更が必要。審査に通らないケースも多い

住宅ローンが残っている場合の対処法

離婚時に住宅ローンが残っている場合、以下のパターンに分かれます。

アンダーローン（不動産の価値 ＞ ローン残高）

売却してローンを完済し、残った資金を分割できます。最もスムーズなパターンです。複数の業者に査定を依頼し、できるだけ高く売却しましょう。

オーバーローン（不動産の価値 ＜ ローン残高）

売却してもローンが残ってしまうケースです。この場合の選択肢は以下のとおりです。

• 差額を自己資金で補填して売却 — 預貯金で不足分を補う
• 任意売却 — 金融機関の同意を得て、ローン残高以下で売却する方法
• 一方が住み続けてローンを返済 — ただし名義人でない方が住む場合はリスクが大きい

連帯保証・連帯債務・ペアローンの場合

夫婦でローンを組んでいる場合、離婚しても金融機関への返済義務は変わりません。離婚協議書で「夫が全額払う」と決めても、金融機関に対しては連帯保証人の責任が残ります。根本的な解決には、売却してローンを完済するか、借り換えで連帯保証を外す必要があります。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の合意が必要です。離婚の話し合いがこじれて合意が得られない場合は、以下の方法を検討しましょう。

• 自分の持分だけを売却する — 相手の同意なしに自分の共有持分だけを売却できる。買取業者が対応可能
• 共有物分割請求 — 裁判所を通じて共有状態の解消を求める方法。時間と費用がかかる
• 弁護士を通じて交渉 — 専門家を介することでスムーズに進むケースが多い

離婚時の不動産売却で注意すべきポイント

• 離婚前に売却するのがベスト — 離婚後は連絡が取りにくくなり、手続きが煩雑になる
• 不動産の名義と実態を確認する — 登記簿で名義・持分・抵当権を確認
• 住宅ローンの残高を確認する — 金融機関に残高証明書を請求
• 複数の業者に査定を依頼する — 適正価格を把握するために3社以上に査定依頼
• 感情的な判断を避ける — 冷静に数字で判断することが大切

まとめ

離婚時の不動産売却は、財産分与・住宅ローン・共有名義など複雑な問題が絡みます。最もスムーズな方法は「売却して現金を分ける」ことです。オーバーローンの場合は任意売却、共有名義で合意が得られない場合は持分売却という選択肢もあります。まずは複数の買取業者に無料査定を依頼し、現状を正確に把握しましょう。