公開日：2026年2月28日
再建築不可物件とは、現在の建物を解体した後に新たな建物を建てることができない物件です。建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていないことが主な原因です。本記事では、再建築不可物件の価値の考え方や、少しでも高く売却するための方法を詳しく解説します。
再建築不可となる主な原因は以下の通りです。
東京都内だけでも約5万戸の再建築不可物件が存在するとされ、特に城東エリア（墨田区・台東区・荒川区など）の下町に多く見られます。戦前からの住宅密集地で、道路整備が進まなかった地域に集中しています。
再建築不可物件の市場価値は、再建築可能な同等物件の30〜70%程度とされています。価格の幅が大きいのは、立地や建物の状態、接道状況によって評価が大きく異なるためです。
投資用として賃貸に出す場合、収益還元法で評価されます。再建築不可であっても賃貸需要がある立地であれば、家賃収入をベースに一定の評価が得られます。例えば、月額賃料10万円の物件で利回り10%を想定すると、1,200万円程度の評価になります。
後述するセットバックや隣地購入によって再建築可能になる見込みがある場合、その分を加味した評価がなされることもあります。買取業者の中には、こうしたポテンシャルを見越して高値で買い取ってくれる業者もあります。
再建築不可物件は「建て替え」はできませんが、「リフォーム・リノベーション」は可能です。建築確認申請が不要な範囲であれば、大規模なリフォームも行えます。
木造2階建て以下の住宅（4号建築物）の場合、大規模な修繕・模様替えでも建築確認申請は原則不要ですが、2025年4月からの法改正により、4号特例が縮小される可能性があります。リフォーム前に必ず自治体の建築指導課に確認しましょう。
フルリノベーションの費用は500〜1,500万円程度ですが、リフォーム後の家賃アップや売却価格の向上を考慮すると、十分に元が取れるケースが多いです。特に水回りのリフォームは費用対効果が高く、キッチン・浴室・トイレの交換で物件の印象が大きく変わります。
隣地の一部を購入することで、接道義務を満たし、再建築可能にできる場合があります。
隣地所有者にとって、土地の一部を売却するメリットは大きくないため、交渉は簡単ではありません。以下のポイントを押さえましょう。
前面道路の幅員が4m未満の場合、「セットバック」によって再建築可能になるケースがあります。セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることで、将来的に4m道路が確保される仕組みです。
セットバックした部分は道路として扱われるため、建物を建てることはできず、容積率・建ぺい率の計算にも含められません。実質的に使える敷地面積が減少することを理解しておきましょう。ただし、自治体によってはセットバック部分の整備費用を助成する制度もあります。
接道義務を満たさない場合でも、建築基準法第43条2項の規定により、特定行政庁の許可を得られれば建築が可能になるケースがあります。これは「43条但し書き許可」と呼ばれ、安全上支障がないと認められる場合に許可されます。周辺に広い空地がある場合や、避難上支障がない場合に認められやすくなっています。
「築55年の再建築不可物件を相続しましたが、維持費がかさむ一方で、一般の不動産会社には断られ続けました。訳あり物件専門の買取業者に相談したところ、立地の良さを評価していただき、想定以上の価格で買い取ってもらえました。業者は将来的に隣地と一体化する計画があるとのことで、ポテンシャルを見越した査定だったようです。」
「再建築不可の古い長屋を相続し、当初は売却を考えていました。しかし不動産業者に相談したところ、リフォームして賃貸に出すことを提案されました。500万円ほどかけてフルリノベーションした結果、月8万円で入居者が見つかり、5年で投資を回収できる見込みです。売却一択だと思い込んでいたので、視野が広がりました。」
A. 一般的な銀行の住宅ローンは利用が難しいです。再建築不可物件は担保価値が低く、融資審査に通りにくいためです。ただし、ノンバンクやフリーローンであれば対応可能な場合もあります。金利は高めになります。
A. はい、通常通り課税されます。ただし、再建築不可であることを理由に固定資産税評価額が低く設定されている場合があり、税額自体は周辺の通常物件より低いことが多いです。
A. 更地にしても再建築はできないため、駐車場や資材置き場など限定的な用途にしか使えません。また、住宅用地の固定資産税特例が外れ、税額が増加します。更地にする前に慎重な検討が必要です。
A. 加入は可能です。ただし、再建築ができないため、火災で全焼した場合の保険金は建物の時価までとなります。新築費用相当額の保険金は受け取れない点に注意してください。
A. 主にリフォームして賃貸物件として運用するか、隣地と一体化して再建築可能な土地にするケースが多いです。また、投資家向けに利回り物件として再販することもあります。
再建築不可物件は通常の物件より価値が低くなりますが、立地やリフォームの余地、再建築可能にする方法の有無によって、その価値は大きく変わります。売却する場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談することで、物件のポテンシャルを正当に評価してもらえる可能性が高まります。
再建築不可物件の売却を検討されている方は、当サイトのランキングから再建築不可物件の買取実績がある業者を探してみてください。複数社の査定を比較することで、適正な価格を把握できます。
「路地幅1.8mで再建築不可。一般の不動産屋に"売れない"と言われたが、専門業者は接道改善の可能性を見出して780万円で買い取ってくれた。」
「世田谷区の再建築不可物件を3社査定。最安450万・最高890万と倍近い差。都心は賃貸需要があるから高く評価する業者がいるらしい。」
「買取業者のアドバイスで隣地オーナーと交渉。50cm幅の土地を100万円で購入して接道2m確保。再建築可能になり物件価値が3倍以上になった。」
※個人の感想であり、全ての方に同様の結果を保証するものではありません。