底地（貸宅地）とは

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。地主が土地を所有し、借地人がその上に建物を建てて利用している状態です。

地主は地代収入を得られますが、以下のようなデメリットがあります。

• 土地を自由に使えない
• 地代が低く収益性が悪い（固定資産税を下回ることも）
• 借地権の存続期間が長い（普通借地権は原則30年以上）
• 相続税の評価額が高く、税負担が重い

底地の買取相場

底地の買取価格は売却先によって大きく変わります。

• 第三者（買取業者）への売却 — 更地価格の10〜30%
• 借地人への売却 — 更地価格の40〜60%（底地割合相当）
• 底地＋借地権の同時売却 — 更地価格の80〜100%

借地人への売却が最も高値になりやすいですが、資金力や売却意思の問題で実現が難しいケースも多いです。

底地の売却方法

1. 専門の買取業者に売却する

底地を専門に扱う買取業者に直接売却する方法です。借地人の同意は不要で、最短数日で現金化できます。ただし価格は更地価格の10〜30%と最も低くなります。当サイトのランキングで底地の買取に対応した業者を確認できます。

2. 借地人に売却する

借地人にとって底地を購入すれば完全所有権になるため、メリットが大きいです。更地価格の40〜60%程度で売れる可能性があります。

3. 等価交換する

借地人と協力して、底地の一部と借地権の一部を交換し、それぞれが完全所有権を持つ土地を得る方法です。税務上も有利ですが、測量費用や合意形成が必要です。

4. 底地と借地権を同時売却する

借地人と合意の上で、底地と借地権をセットで第三者に売却する方法です。更地に近い価格で売れるため、双方にとって最も有利です。

底地を高く売るポイント

• まず借地人に購入の意思を確認 — 最も高く売れる可能性
• 地代の適正化 — 地代が適正であれば投資用としての評価が上がる
• 複数の専門業者に査定を依頼 — 業者によって査定額に差がある
• 借地契約の内容を整理 — 契約書・地代・期間を明確にしておく

よくある質問

Q. 底地とは何ですか？

底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地のことです。土地の所有者（地主）が借地人に土地を貸しており、借地人がその上に建物を建てて利用しています。

Q. 底地の買取相場はどのくらいですか？

底地の買取価格は更地価格の10〜30%が一般的な相場です。借地人に売却する場合は40〜60%で売れることもあります。

Q. 底地は借地人の同意なく売却できますか？

はい、底地は地主の所有物なので、借地人の同意なく自由に売却できます。借地権は売却後も継続します。

Q. 底地と借地権の同時売却は可能ですか？

借地人と協力すれば可能です。更地価格に近い金額で売れるため、双方にとって最も有利な方法です。

Q. 底地の相続税評価はどうなりますか？

「自用地評価額 ×（1 − 借地権割合）」で算出されます。借地権割合は通常60〜70%なので、底地の評価額は更地の30〜40%程度です。

底地売却時の注意点

借地人との関係に配慮する

底地の売却に借地人の同意は法的に不要ですが、事前に一声かけておくのが望ましいです。突然見知らぬ業者が新しい地主になると、借地人との関係が悪化し、トラブルに発展する可能性があります。借地人に購入意思がないことを確認してから第三者に売却するのがベストです。

地代の未収金を精算する

地代の滞納がある場合、売却前に精算しておくことが重要です。未収金があると買取業者の査定額にも影響します。長期滞納の場合は、弁護士を通じて請求することも検討しましょう。

税金の計算を事前に確認する

底地の売却益には譲渡所得税がかかります。所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として税率約20%、5年以下は短期譲渡所得で約39%になります。相続で取得した底地は被相続人の所有期間を引き継げるため、多くの場合は長期譲渡所得に該当します。